Hay más oferta, más previsibilidad y, para quienes tienen capital, señales concretas de que invertir en ladrillos vuelve a tener sentido. El mercado inmobiliario de la Ciudad atraviesa un proceso de recomposición que no tiene un ganador claro, pero que muestra, al menos, un rumbo.

Los alquileres no dieron tregua en el arranque del año. En el primer trimestre de 2026, los avisos de departamentos registraron un aumento del 9,6%, con una suba del 3% solo en marzo y un incremento interanual del 34,7%, según el portal Zonaprop. En ese marco, un monoambiente se alquila en promedio por $704.704 mensuales, un departamento de dos ambientes alcanza los $814.659 y uno de tres ambientes supera el millón, con un valor medio de $1.094.451 por mes.

Esos porcentajes vuelven a ubicarse por encima de la inflación interanual de marzo, que fue del 32,1%. El dato no es menor: el esfuerzo económico que demanda el alquiler en la Ciudad crece más rápido que el costo de vida general.

La geografía de los precios repite una lógica conocida, aunque con distancias que no dejan de sorprender. Puerto Madero encabeza el ranking de los más caros, con un alquiler medio de $1.358.875 mensuales para un departamento. En el otro extremo, Lugano se mantiene como la opción más económica, con $661.925, seguido por Floresta ($697.128) y Liniers ($703.432). Entre un barrio y otro, la diferencia puede superar el doble del valor.

Lo que cambió, sin embargo, es la disponibilidad de unidades. La oferta en CABA ronda actualmente las 18.000 propiedades entre departamentos, PH y casas, un nivel que no se registraba desde antes de la pandemia. Si se suma el Gran Buenos Aires, esa cifra crece alrededor de un 35%, en un fenómeno que marca un punto de inflexión respecto de la escasez extrema de 2023. Más opciones no garantizan precios bajos, pero sí le devuelven al inquilino algo de poder de negociación.

Del lado de la compraventa, el mercado muestra otro ritmo. El precio medio del metro cuadrado acumuló una suba del 0,4% en el primer trimestre de 2026 y se ubicó en USD 2.459 en marzo, por debajo del incremento registrado en el mismo período de 2025. En números concretos, un monoambiente promedio vale USD 108.337, un dos ambientes alcanza los USD 130.273 y un tres ambientes llega a USD 179.072.

La actividad de compraventa mostró una señal alentadora en marzo. El Colegio de Escribanos porteño registró 5.590 escrituras, una suba interanual del 17,8% y un monto total involucrado de $902.972 millones, un 46% más que un año atrás. "Recuperamos la suba interanual después de cuatro meses complicados y no es un dato menor porque además es de casi un 20%", señaló Magdalena Tato, presidenta del organismo. Sin embargo, el crédito hipotecario no acompaña ese dinamismo al mismo ritmo: en marzo se formalizaron 834 escrituras con hipoteca, apenas el 14,9% del total.

Esa moderación del financiamiento pesa sobre las perspectivas del sector. Desde el sector advierten que "un 2026 sin elecciones y con estabilidad macro debería generar buenas condiciones para la inversión en ladrillos", aunque reconocen que el costo de construcción sigue siendo el principal escollo. Medido en dólares, ese índice subió un 3,9% en abril y acumula un incremento del 13,6% en lo que va del año. Desde las elecciones de octubre de 2023, el costo de construir creció un 131% y se encuentra un 45% por encima del promedio histórico de la serie entre 2012 y 2025.

Para los inversores que buscan renta, la ecuación mejoró. El indicador de rentabilidad se ubicó en 5,62% anual en marzo, lo que implica que se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,4% menos que un año atrás. Los barrios del sur y del oeste porteño lideran ese retorno: Lugano alcanza el 10,7% bruto anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). Los barrios premium, en cambio, rinden entre el 3,8% y el 4,7%, aunque concentran la mayor demanda.

El mercado, en síntesis, dejó atrás los extremos de años anteriores —la escasez de oferta, la volatilidad cambiaria, la incertidumbre regulatoria— sin haber llegado todavía a un punto de equilibrio pleno. Los alquileres suben, los precios de venta se contienen y el crédito opera como variable pendiente. Lo que viene depende, como casi siempre en Argentina, de cuánto dure la calma.